연말정산 시 장기주택저당차입금 이자 상환액에 대한 소득 공제는 주택 구입을 위해 장기주택저당차입금을 이용하고, 일정 요건을 충족하는 근로소득자에게 이자상환액을 소득에서 공제 받을 수 있는 제도입니다.
이번 글에서는 장기주택저당차입금 소득공제의 기본적인 요건을 먼저 알아보고, 특히 공시가격(기준시가)이 소득공제 대상 여부를 결정하는 기준시가 정보에 대해 상세히 살펴보겠습니다. 아파트 등의 주택을 구매할 계획이 있거나, 이미 구매한 주택이 소득 공제 대상인지 궁금한 분들에게 실질적인 도움이 될 수 있도록 기준시가의 적용 방식과 실제 사례에 대해서도 덧붙여 설명해드립니다.
1. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 개요
1) 공제 대상자 요건
- 근로 소득이 있는 거주자로서 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 주택을 소유하지 않거나 1주택을 보유한 세대의 세대주가 대상입니다.
- 세대주가 공제를 받지 않는 경우, 근로 소득이 있는 세대원도 공제 신청 가능합니다. 다만, 세대원이 신청하는 경우 해당 주택에 실제 거주해야 합니다.
2) 공제 대상 주택 요건
- 주택 가격 기준: 주택 취득 당시 기준시가(공시가격)가 6억 원 이하여야 합니다. (2024년 1월 이후 구입한 주택 기준. 2024년 이전 정보는 글 하단을 참고하세요.)
- 주택 보유 수: 과세 기간 종료일 현재 1주택 이하만 보유해야 합니다.
- 단, 해당 과세 기간 중 2주택 이상 보유했더라도 연말 기준으로 1주택이면 공제 가능합니다.
3) 공제 대상 차입금 요건
- 대출 용도: 주택 구입을 위한 대출이어야 합니다.
- 대출 기관: 금융기관 등에서 받은 주택담보 대출이어야 합니다.
- 대출 기간: 최소 10년 이상 장기 상환 조건이어야 합니다.
4) 소득공제 한도 및 공제율
- 상환 기간 15년 이상: 이자상환액의 최대 40% (고정금리 또는 비거치식 분할상환 시 최대 1,500만 원)
- 기타(변동금리, 거치식 등): 이자상환액의 최대 30% (최대 500만 원)
2. 소득공제 대상 주택의 기준시가 적용 방식
장기주택저당차입금 이자상환액에 대한 소득공제를 받을 수 있는지 여부는 주택 구입 시점의 기준시가(공시가격) 에 따라 결정됩니다. 그런데, 여기서 중요한 점은 어느 연도의 공시가격을 적용하는지가 달라질 수 있다는 것입니다.
1) 공시가격이란?
공시가격은 국토교통부에서 매년 상반기에 발표하는 주택의 공식 가격으로, 주택에 대한 세금 및 공제 혜택 등의 기준이 됩니다.
- 공동주택(아파트 등): 매년 4월 말 경에 공시
- 단독주택: 매년 5월 말 경에 공시
2) 공시가격 적용 기준
주택의 공시가격은 주택 매매 계약일을 기준으로 판단하게 됩니다. 이 때, 연말정산 혜택을 받기 위한 주택공시가격 기준인 6억원이하를 어느 년도의 공시가격 기준으로 맞추어야 할까요?
- 해당 연도의 공시가격이 이미 발표된 경우: 해당 연도의 공시가격 적용
- 해당 연도의 공시가격이 발표되기 전에 계약한 경우: 전년도 공시가격 적용
즉, 아파트를 구입하는 시점(매매 계약일 기준)에 당해년도에 발표된 아파트 공시가격이 있다면 해당 가격을, 없다면 전년도 공시가격을 따르면 됩니다.
3) 공시가격 적용 예시
- 2024년 5월에 주택을 매입한 경우 → 2024년 공시가격 적용 (4\~5월에 이미 발표된 경우)
- 2024년 3월에 주택을 매입한 경우 → 2023년 공시가격 적용 (당해 연도 공시가격이 아직 발표되지 않음)
- 2023년 11월에 주택을 매입하고 2024년 2월에 대출 실행 → 2023년 공시가격 적용
즉, 공시가격 발표 이후에 계약을 체결한 경우에는 당해 연도의 공시가격을 적용하지만, 발표 이전에 계약한 경우 전년도 공시가격을 적용한다는 점을 반드시 유의해야 합니다.
3. 연말정산을 위한 준비 서류
소득공제를 받기 위해서는 아래 서류를 준비해야 합니다.
- 장기주택저당차입금 이자상환증명서 (대출받은 금융기관에서 발급)
- 주민등록표등본 (본인 및 세대원 확인용)
- 등기부등본 (주택 소유 및 가격 확인용)
이러한 서류는 연말정산 간소화 서비스에서 일부 조회 가능하지만, 조회되지 않는 경우 금융기관 및 구청 등에서 발급받아야 합니다.
4. 마무리
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 주택을 구입하는 근로소득자에게 상당한 세금 혜택을 제공하는 제도입니다. 하지만 공시가격 기준을 충족해야 공제 대상이 되며, 적용되는 공시가격이 매매 계약 시점과 공시 시기에 따라 달라질 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.
특히, 공시가격 발표 이후에 계약한 경우 당해 연도의 공시가격이 적용되지만, 발표 이전에 계약한 경우 전년도 공시가격이 적용된다는 점을 유념하여, 연말정산 시 불이익을 받지 않도록 준비하시기 바랍니다. 연말정상 소득공제 혜택 대상이 안되는 아파트(주택)임에도 불구하고, 소득공제 대상으로 신청하여 적발된 경우에는 소득세법 위반(과소 신고 가산세 및 부당과소신고 등의 사유)으로 실제 과소 신고한 세액의 10~40% 가량 가산세가 부과될 수 있습니다.
참고 사항
1) 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제의 주택 기준시가는 세법 개정에 따라 몇 차례 변경되었습니다. 아래 정보를 참고하시기 바랍니다.
- 2013년 12월 31일 이전: 기준시가 3억 원 이하의 주택 공제 대상.
- 2014년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지: 기준시가 4억 원 이하로 상향 조정.
- 2021년 1월 1일부터 2023년 12월 31일까지: 기준시가 5억 원 이하로 상향 조정.
- 2024년 1월 1일 이후: 기준시가 6억 원 이하로 상향 조정 ~ 현재