수서역 복합 환승센터 개발 사업이 본격적인 공사 단계 진입을 앞두면서 신세계백화점 착공 시점에 시장의 관심이 집중되고 있다. 당초 지난해 말부터 올해 초 착공 기대가 형성됐던 가운데 일부 절차 조율로 일정이 다소 늦춰졌지만, 업계에서는 여전히 사업이 착공 가시권에 들어왔다는 평가가 우세하다.
특히 서울 동남권 교통 허브로의 위상이 빠르게 강화되는 흐름과 맞물리면서 수서역 개발 프로젝트의 파급력에 대한 기대도 함께 커지는 모습이다.
신세계백화점 포함 초대형 복합개발…사업 구조는 이미 구축
수서역 환승센터 복합개발은 한화건설 컨소시엄이 추진하는 대형 프로젝트로, 신세계가 참여해 핵심 상업시설인 백화점 운영을 맡는 구조다. 계획된 신세계백화점 영업면적은 약 8만3천㎡ 수준으로, 수도권 동남권에서 손꼽히는 초대형 유통시설이 될 전망이다. 전체 개발 규모는 부지 약 10만㎡, 연면적 약 54만㎡, 총사업비 약 1조6천억 원에 달한다.
완공 시에는 백화점뿐 아니라 오피스텔 약 890여 실, 호텔 약 230여 실, 환승센터, 업무시설 등이 결합된 복합단지가 조성된다. 특히 수서역은 이미 SRT, 지하철 3호선, 수인분당선이 교차하는 데다 GTX-A 개통 효과까지 더해지면서 서울 동남권 핵심 교통 거점으로 위상이 빠르게 올라가는 상황이다. 실제로 수서역 일대는 대형 환승센터와 상업·업무 시설이 결합된 최고 26층 복합시설로 탈바꿈할 예정이라는 점이 여러 보도를 통해 확인되고 있다.
[수서역 신세계백화점 조감도]
착공 일정 다소 조정… 올해 착공 가능성 UP
시장에서는 착공 지연 여부에 대한 관심도 적지 않다. 당초 사업자는 2025년 전후 착공을 목표로 준비를 진행해 왔고, 업계에서도 2026년 착공 예정 사업으로 꾸준히 언급돼 왔다. 다만 환승 동선 조정과 연계 철도사업 협의 등 복합개발 특유의 막판 조율 과정이 이어지면서 일정이 다소 유동적인 상태로 전해진다.
그럼에도 불구하고 실시 계획인가 등 주요 행정 절차는 상당 부분 진행된 상태이며, 사업 구조 자체가 흔들린 것은 아니라는 평가가 우세하다. 건설 업계에서는 현재 상황을 ‘지연’이라기보다 착공 직전 단계에서의 기술·행정 조정 국면으로 보는 시각이 많다. 실제로 역세권 복합개발 사업의 경우 교통 영향 평가와 환승 체계 협의 과정에서 막판 일정 조정이 반복되는 사례가 적지 않다는 점도 이러한 해석에 힘을 싣는다.
수서역 일대 집값 이미 반응…현재 시세 수준은
부동산 시장에서는 개발 기대감이 이미 일정 부분 가격에 반영됐다는 분석이 나온다. 최근 자료를 보면 수서·일원·문정동 일대 아파트 실거래가가 수억 원 단위로 상승하며 개발 기대 신호가 포착됐다는 평가가 있다.
단지별로 보면 수서동 주요 아파트는 전용 84㎡ 기준 대략 실거래가는 20억원 대를 형성하고 있으며, 일부 단지는 호가를 30억 원 넘게 형성하고 있다. 요즘 부동산 과열 시장 시기에 같이 흐름을 탄 모습이다. 물론 대치·삼성 등 전통적인 강남 핵심지와는 여전히 가격 격차가 존재하지만, 수서역 인근은 강남에서도 자곡, 세곡 등과 함께 다소 소외 받던 지역으로, 수서역 천지개벽을 앞두고 그 갭차이를 많이 줄이는 모양새다.
전문가들은 수서역 일대의 특징을 “교통 프리미엄은 이미 반영되기 시작했지만 상업·업무 중심 기능은 아직 완전히 가격에 반영되지 않은 과도기”로 진단한다. 즉 교통 허브로서의 가치 상승은 진행 중이지만, 대형 복합 상권 형성 효과는 아직 본격 반영 전이라는 의미다.
완공 이후 상승 여력은…과도한 기대는 경계
시장에서는 신세계백화점 개장과 환승센터 완공 이후 추가 상승 여력을 점치는 의견도 있지만, 전문가들은 보다 현실적인 접근이 필요하다고 보고 있다. 일부 분석에서는 수서동 아파트가 아직까지는 강남 내 비교적 저가 구간이라는 점에서 관심이 이어질 수 있지만, 재건축 이전까지 단지 노후도와 소형 위주 구조 등은 상승 폭을 제한하는 요인으로 지목된다.
실제 부동산 업계에서는 복합개발 완료 시 수서역 생활권의 체급이 한 단계 올라갈 가능성은 높게 보면서도, 단기간 급등보다는 ‘완만한 우상향’ 시나리오에 무게를 두는 분위기다. 특히 GTX-A, 위례신사선, 삼성역 복합개발 등 동남권 대형 교통·상업 프로젝트들이 동시에 진행되는 만큼, 수서 단독 상승보다는 권역 전체의 가치 재편 속에서 움직일 가능성이 크다는 분석이 나온다.
위례·삼성과의 연계 효과가 핵심 변수
향후 수서역 가치의 핵심 변수는 주변 핵심 거점과의 연계성이다. 위례신도시는 위례신사선 추진 기대감과 맞물려 수서 접근성이 개선될 경우 생활권 결합 효과가 커질 수 있다. 또한 삼성역 일대의 GTX 환승 허브와 잠실 MICE 개발이 본격화될 경우 강남 동남권 전체가 하나의 광역 생활권으로 묶이는 구조가 형성될 가능성도 거론된다.
전문가들은 수서역 신세계백화점 프로젝트를 단일 상업 시설이 아니라, 삼성역, 잠실 MICE, 복정역 스마트시티 개발 등의 사업과 함께 “동남권 교통·상권 축 재편의 시작점”으로 보는 시각이 늘고 있다고 평가한다. 다만 착공 시점 확정과 실제 공사 진행 속도가 시장 기대를 얼마나 충족시키느냐에 따라 체감 효과의 강도는 달라질 수 있다는 점도 함께 지적된다.